城市更新与二次扩张 : 地产基金的投资趋势

传承基金 2018-09-11 16:22:26


地产行业作为中国城市化进程中的产物,为过去20年我国城市化的快速发展做出了巨大的贡献。


然而,随着国民经济进入“新常态”,传统的房地产开发商面临转型。未来,金融工具的运用和发现城市更新与二次扩展的机会,将在房地产市场“白银时代”发挥更加重要作用,挖掘更大的价值!



房地产基金作为专注于房地产领域的私募股权基金,是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。


过去,房地产基金多数在做债权项目,选择小型开发商或偏远地区投资居多。在地产行业的“黄金时代”过去后,未来,地产基金的投资趋势将逐渐走向多样化,从最初只有固定收益的产品走向固定收益、权益收益、资产收益并存的产品。同样,市场投资人将有更多的投资方式,未来可以更多的选择股权类的投资。资产本身越来越直接的体现在收益中,资产管理人运营资产的能力也将直接影响到收益。


在“白银时代”地产基金面临的问题主要表现在资产端和资金端不匹配。资金端偏好于主体是谁、担保是什么,善于从做债的角度去思考问题。未来的趋势则应更加关注项目本身的价值和管理人的能力。



从国内私募房地产基金的不同背景来看,房地产商关联GP管理资金量目前是国内地产基金占比最大的一块,2013年比重从2012年的28%提升至47%,增长显著,2013年国内楼市回暖,地产开发商融资需求依旧旺盛;独立品牌内资GP管理基金所募集资金量位列其次,但行业在经历了2011年至2012年的飞速扩张之后,在2013年陷入瓶颈期;金融机构关联GP也体现出了增长趋势,在市场蛋糕的抢夺上依然有力,但由于其在项目开发以及基金管理方面并没有独特优势,未来在投资人选择上,可能很难获得机构投资人的资金。


从地产基金的退出渠道来看,逐渐趋于多元化。在美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家,私募房地产基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等产品,通过将物业打包上市,再进入证券市场流通,凯德置地的地产开发模式即是最好的示范。


而目前中国的私募房地产基金退出方式则较为单一,大多是通过大股东回购、项目清算等退出,在面临市场调整去化率下降时,基金管理人及投资者都束手无策。近期,国内资产证券化开始起步,海印股份等多个地产公司开始尝试通过资产证券化进行融资,虽然目前国内正在尝试的资产证券化离国际上真正的资产证券化产品仍有较大差距,但未来国内人民币房地产基金可以借助国内资产证券化等渠道的兴起,迎来更多元化的退出渠道以及流通活力。 



从机构投资者的角度来看,地产基金可以关注的方向包括一线城市更新与二次扩张。作为房地产的另一个重要风口,这将在城市化进程中发挥重要的作用。举个例子来说,北京2015年地王频,未来在房地产领域的机会在哪儿呢?除了地王,还有其他机会吗?


随着存量资产不断的上涨,供应量放缓为租金上涨提供机会。但是限购开始后,北三县的楼市出现量价齐涨的现象,(“北三县”指与通州一河之隔的以燕郊、大厂为代表,包括燕郊、大厂、香河)。由于北京与其他二线城市差距较大,未来,预计将有大概有6亿的人口将选择生活在一线城市圈。但是随着新的人群的导入,以前的城市越来越不能满足新需求,北京城市内部的更新与二次扩张的机会也会大大增加。


据某资产管理有限公司执行董事分析,北京城市更新机会主要来自于核心区的产业升级以及产业园区升级。核心区产业升级应注意:一、改变粗放式经验,强调服务与体验;二、场景式生活空间,附加服务;三、产生稳定现金流,优质的证券化基础资产。改变物业的业态、功能、提供多元化服务,可以增加物业的价值。而其中最关键的地方,就是“重新定位”,方能创造别人尚未发现的价值,这也是资产管理人的专业价值所在。


城市二次扩张的两个关键词主要是产业+“新移民”。产业主要指“挤出效应”,租金和资产价格上涨过快的,外溢到卫星城镇。“新移民”指收入及储蓄有限但有购房需求的群体,这将带动卫星城市的兴起。“新常态”经济中,房产企业应采用重资产+轻资产的模式,重资产盈利,轻资产塑造品牌,在城市化进程中,把握趋势,创造价值。


    来源:金英会



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