地产投资逻辑发生变化 房地产私募基金将迎来“新一轮”发展

融信创投 2018-09-17 15:08:23

房地产的投资和配置是永不过时的一个话题。站在又一次严厉调控的节点,房地产还有必要投资吗?如何投?


在中国房地产投资一直是高净值人群资产配置中非常重要的板块。


尽管2017年政府相继推出的“房住不炒”、“租售并举”、“集体土地租赁房”、“共有产权”一系列政策在一定程度上抑制了房价的投机上涨,但并不能真正解决当前的住房供需矛盾。


与此同时,由于各项调控政策的出台,房地产投资的门槛却越来越高。加之私募行业的崛起,现阶段私募基金已经成为国内高净值人群的标准配置。资本市场正迎来了从囤房到投资地产私募基金的“黄金时代”。


最好时机?

  

现在正是房地产基金最好的时候。为什么这么说?因为市场调控,总体市场资金偏紧,所以可选择优质开发商股权合作,这种大环境下房地产基金能争取到更为有利的条件。

  

开发商有多缺钱?根据国家统计局的数据,从资金面来看,今年3月份房企到位资金为3.67万亿,与去年基本持平,同比微增3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。

  

易居房产研究院研究总监严跃进4月24日对21世纪经济报道记者表示,房地产行业的资金明显收紧。对于当前地产行业来说,资金面收紧是大概率,总体上成本也延续上升通道。

  

在缺钱的情况下,房企融资成本普遍上升5%-10%。前述地产业资深人士表示,除了银行的开发贷还能勉强维持过去的融资成本之外,其它渠道的融资成本都上升了5%-10%。

  

此外,在过去中国房地产发展的黄金年代,占主导地位的是开发商,开发商只要能拿地、开发、销售,基本上都是挣钱的,行业的特点是重资产,而且越重越好,很少人愿意股权分享,顶多愿意借债,房地产基金依附于开发商,主要做股债结合。

  

而目前市场情况发生了转变,债性资金受阻,所以地产私募基金可以进行一些更加创新的股权合作,从拿地开始,基金可以全程介入投后管理。

  

未来房地产基金会越来越走向自主化主动管理,比如说歌斐资产过去几年逐步减少了对传统房地产企业融资产品的投放,重点关注房地产开发类项目的真正股权主动管理,以及核心资产持有并运营等业务。

  

行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型。从2014年开始,已经有了新玩法:买楼改造提升经营,最后再卖出。核心是把资产改造和运营好,产生稳定的租金,租金收入越高,资产估值越高。

  

从投资的角度,如果去买一个位于核心城市区位的优质资产,把原来经营不好的拿过来经营,让它增值,是比较稳健的投资。



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