沙龙回顾|“深莞惠”版雄安横空出世 投资临深还是坑?

咚金研究院 2018-11-03 10:52:53

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4月27日晚上19:30,咚金研究院沙龙活动——“深莞惠”版雄安横空出世!投资临深还是坑?》在大冲国际中心咚咚金服举行。沙龙嘉宾大圣楼癫百合花薛成元政策解读、选址猜想、试验区的房子是否值得买,以及如何保证自己的现金流安全理性的投资四个角度,分享了各自不同的观点。


下雨也阻挡不了各位小伙伴高涨的热情,活动现场座无虚席,最后看来大家都收获颇丰。


让我们一起来听听各位大咖的观点吧


分享内容:

1、从顶层设计预判“深莞惠”版雄安定位;

2、从地理环境和区域定位判断试验区位置;

3.试验区能否发展成深圳的一块飞地?

4.试验区内房价能否对标深圳?


政策解读

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【大圣】:在深圳,一直有几个传言,一是从2006年就开始有人提到的深圳直辖,能不能直辖、什么时候直辖、直辖的区域划分方面提出了很多想法,网上也有很多关于直辖的猜想;二是深莞惠的合作,无论是半小时生活圈还是一小时经济生活圈,2007年以来一直有这个传言,2009年推出合作要案,三地政府进行了沟通,但没有具体落到实处。今天的沙龙跟大家共同解读一下3+2政策:“深莞惠”具体是什么情况?有没有价值,能否落地?深莞惠版雄安,到底它与雄安经济实体、粤港澳大湾区以及前海自贸区的区别在哪里?未来大家对它有什么期待。首先请薛成元来解读一下。


    【薛成元】:讲到深莞惠,我们还是要先看一下数据。2017年大数据显示深圳的二手房和一手房数据比例7比3东莞二手房与一手房比是5比5惠州是7比3到8比2之间。也就是说深莞惠,深圳排第一,东莞排第二,惠州排第三。


    【百合花】:深莞惠已经反复提了十一年了,我认为深圳政府不太会对这个事情大力推动,因为这一块占深圳GDP的量实在太小了,政策也没有进入实质性阶段,可能还是停留在会议的其中一个议题。现在比较流行的粤港澳大湾区规划排在首位,我认为深莞惠当前不是重中之重,如果一定要去这个区域进行投资,工作在东莞、惠州或深圳龙岗区,可以就近买,如果在其他片区工作,不要因为这个政策而盲目的去这个片区,现在比较好的片区反而是粤港澳大湾区,这是政府的热点。

   大家要知道,投资一定要有流动性。


【楼癫】:这是最近的新闻,上面有很多信息,一是合作机制“3+2”到底什么是“3+2”

08年国务院批复了一个初期规划,把粤港澳大湾区上升到国家层面,讲完之后,把珠江三角洲的三个地方划为三个部分,一是“3+2”部分,深圳、东莞和惠州,二是广州、佛山、肇庆,三是珠江、中山、江门。这三个部分各自都有协同发展,要求它们成为都市一体化的过程。

按照深汕合作区的模式,深汕合作区的模式是汕尾政府征地,深圳政府派人去管理,产生的GDP算到深圳,接下来“3+2”这个地方也会按照这一模式进行。


试验区选址

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1、试验区会在惠州和东莞交汇处偏远的地方


    【薛成元】:深莞惠都市圈,核心部分是在惠州和东莞交汇处。我认为试验区会在惠州和东莞交汇处偏远的地方,因为那边只能产生低劳动价值经济模式,说白了就是腾笼换鸟计划,把深圳污染的、低附加值、低收益的产业搬过去,跟汕尾的深汕合作区一样,在惠州政府或东莞政府范围内圈一块空地给深圳政府打理,肯定是很偏远但,绝对不是繁华地段,这是第一个思路。


    第二个思路,具体落实到哪一点其实是有征兆的,比如雄安新区出来之前的那几个月户口不能落进去,房子不能交易,这就是征兆。汕尾现在个体工商户已经不让注册了,甚至车牌审批出来也是深圳的车牌,在当地车管所审批,这也是一个征兆。深莞惠试验区选址肯定很偏。对我们来说,产生的投资价值蛮低的,因为我今天看到的报道是深汕合作区的三块土地拿出来拍卖,70年租赁协议,不会变成商品房,只有楼下商铺、底商可以办证。深莞惠肯定会按照这个模式操作,如果普通人想在那里致富,目前是毫无意义的。

    

    【百合花】:至于投资,我还是那个观点,大家居住和工作、生活在哪个地方,周边片区就是有效的时间和工作范围,如果一定要去那个地方买房,我工作在龙岗、工作在东莞、工作在比亚迪,为什么不可以买惠州?仍然可以买,比如第一套或第二套仍然可以买,如果有更多的投资需求,资金也宽裕,当然优选深圳,凤岗片区非常有投资价值,单价已3万多,街上的中巴、大巴都是粤B牌,租金也很可观,我们不能盲目地说哪些地方不能买。我住在宝安中心区,宝安西乡片区我一定不会去买,因为对我来讲时间成本、打理成本、装修成本、租客管理压力很大,如果一定要投资,最差最差是优选中山,当然这是从工作和居住属性来讲。


    深莞惠具体划片,肯定在临深插花地,人烟不密集的地方,因为政府可能会强迫深圳搬迁一些企业过去,比如把发电厂搬过去。

 

    【楼癫】:这次跟深汕合作区有点不一样,这次是三个城市,我认为试验区会在东莞和惠州之间的地方,基本范围不会特别偏,一定是对三方都有利的地方。

第一个猜想是在东莞清溪镇,原因是它离东莞、惠州、深圳都比较近,清溪本身有一定的产业支撑。凤岗特别贴近深圳,但凤岗的空间比较狭小,但地方小不适合做试验区。  


      我自己倾向的猜想是过去提出的一个“坪新清”产业合作示范区基础上实现。深莞惠的优势在于三地都有均衡发展,大家一起发展,结合三方特点,深圳坪地有自己的经济品牌,有高端产业支撑,清溪只是基础的产业,惠州新区有大片空地,也有很好的生态系统,这样能维持均衡发展,我觉得这是可能出现的方案。



还有一个方案,清溪的北面是惠城区的一大片空地,距离惠州东站比较近,又是空白用地,没有历史纠纷,规划涉及的优势比较大。


【大圣】:深莞惠区域以前是规划,现在是推动,再接下来就要选址,粤港澳大湾区目前也是在推动,现在执行到前海自贸区,只是初见端倪,没有看到太多成效,不管怎么样,我们当它已经开始了。


试验区的房子值不值得买

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   【楼癫】:如果从更广或者更宏观的角度来讲,这个政策也是为了响应国家粤港澳大湾区发展的一小部分,区域融合对整个大湾区的融合有很强的推动作用。大湾区的规划目前在国务院审批,去年就说要发布,结果一直没有发布,今年还在修改,可能5月上旬大湾区规划会发布出来,个人感觉大湾区规划发布出来对深圳的作用是有加强的,因为深圳在广东是非常特殊的存在,它是计划单列市,税收不上交广东省,而广州的GDP要均摊到整个广东省,所以深圳在这个地方的话语权没有那么大,就原来的港珠澳大桥,当初纠结了很久,为什么没有在珠江东岸选择Y型连接到深圳,而是直接连到香港,后来深圳再重新修一条深中通道通到珠江口西岸,深圳在这个地方没有广州一言九鼎的地位,有一定的抑制。


    如果粤港澳大湾区从更宏观的角度协调发展,深圳在电子产业、现代服务业都有很强的优势,但没有办法辐射到珠江西岸,现在从大湾区整体规划来协调,让深圳有更广阔的空间,大湾区规划出来之后,深圳的地位绝对会上升,对于珠江口东岸3+2区域,深圳的发展已经很局促了,基本上没有太多的空白用地让自己有更舒适的发展空间,这种情况下必然选择外溢,不管是居住外溢还是产业外溢,都有扩出去的过程。居住区域可能会外溢到大亚湾或者惠州、龙光城、大运城邦这些,甚至虎门、塘厦、松山湖,深圳人以后都有可能去那边居住,因为深圳人口太多,土地太逼仄。


    深圳最早期也是做出口外贸加工产业,就像罗湖最开始做的,后来进行了很深刻的产业升级,引入现代服务业、金融中心等第三产业,制造业慢慢往外溢,以前关内有制造业,现在关内基本上看不到制造业,全部都是CBD、写字楼、金融机构。更高端的制造业可以选择留在深圳本地,如光明、西乡、空港都有先进制造城,低端一些的会选择外溢到惠州或深汕合作区、深莞惠试验区,目前大亚湾可能是“空城”、“鬼城”,但从更远期的角度,可能十几年之后,其实十几年也是很合理的时间,因为深圳只发展了三十年,而深圳的经济中心三十年转移了三个地方,十几年足以让上面这些区域发展起来,也许我们现在看不起这个地方,但是再过十年,这个地方也会变成非常宜居的环境,有高端制造业机会,人群也会慢慢接受这个地方,这是更广阔的天地。不是深圳只是单独发展自己,未来只是在两千平方公里空间内发展。


    中长期来看,这些地方早晚会变得很不错,也有值得投资的价值,但这个过程相对较长,从房产投资的角度,现在入手是稍微早了点,毕竟连选址都没有确定。从这个角度来讲,大家确实要多关注政策,从更宏观的角度了解这个地方为什么会这样发展,以后它的发展方向是什么,以后对房产投资有更好的预判和指导性。


    【大圣】:我觉得大亚湾再过十年还是“鬼城”,因为人口红利在消失,即便现在放开二胎,也要再过二十年,至少2025年以后会有下滑期,人越来越少,第三方产业或低端制造业从深莞惠向其他城市转移,甚至向越南、泰国转移,产业转移很简单,从发达国家向不发达国家转移,从中等发达国家向不发达国家转移,向更低端的国家转移,这是历史规律,中国的城市转移也没有打破这一魔咒,比如深圳发展的好,那么高污染、低成本的产业跑到惠州去,至少地租成本少很多,当地为了招商引资也会有更好的支持政策,一是产业外溢,二是劳动力外溢,否则惠州靠什么把人气拉动起来?十年前我做地产的时候就带很多人去投资了惠州,后来我发现这是一个坑,07、08年之后再也没有踏入惠州做过任何一次地产投资。


    【楼癫】:大圣说人口红利会消失,确实整体来说中国绝对是人口红利消失,而且很快就会到来,但深圳是一个极其特殊的地方,深圳过去每年人口流入都是50万人,去年达到62万人,十年可以流入六百多万人,深圳实际管理人口在2200万左右,再过十年可能是3000万人口,中国目前还没有出现过3000万人口的城市,这是多么夸张的数字。


    【大圣】:深圳是输入型城市,但惠州就不一定了,去那边干嘛?小孩去那边读书吗?明明可以在深圳学习的,为什么要到惠州?东京当时说人口太多了,修了一条到大阪的铁路,希望能缓解东京人口的生活压力,结果东京人没跑到大阪去,大阪的人都跑到东京来了。惠州跟深圳的差距太大了,一个是一线城市,一个是三线城市。


    【楼癫】:大家看这张地图,深圳的辐射作用已经很强了,这里是深圳坪地,这边是龙光城,从卫星地图来看,这一大片的住宅完全连到一起,过去的深圳全部都是绿色的,现在你再看深圳的地图,除了几座山之外,全部都是建筑物。这边是虎门,从沙井那边过去全都连贯到一起,是住宅+居住区,虎门这边有很不错的产业。凤岗也是,基本上只要能跟深圳连接的平原地带都扩散出去了。


    东京都市圈确实很大,中国最大的城市是上海,但比东京都市圈还是小很多,东京都市圈不只是东京一座城市,还有周边的横滨,这两个城市的城区基本已经连贯到一起了,这也是大湾区未来的发展趋势,深圳这样的核心城市周围有很强的辐射性,只要是平原,只要通勤方便,人们都会过去,但大亚湾确实有点远。


    【大圣】:成元,说说你的看法?


    【薛成元】:上周末我特地去了一趟坪山,从公司开车去坪山大概65-70公里,来回三个小时,如果在坪山买房,在那边居住,来南山科技园上班是不现实的,自驾或坐公司班车、快速大巴完全不现实,非高峰期三个小时,高峰期来回四个小时在路上,等于一天有六分之一的时间在路上,这会对你的生活和个人情绪造成很大压力。虽然坪山目前是3.5-4万之间的一二手价格,我觉得目前买进去的空间或获利空间是很难说的,因为它完全不足以支撑高收入人群去那边居住,那边只能辐射到龙岗中心城,5万多买不起,我去买3万多的,这样会有1.5万的溢价空间,龙岗那边的收入群体会搬过去住,但南山、宝安或福田CBD的人搬到坪山居住的可能性是很低的,虽然有高铁,从这个高铁站到那个高铁站大概半个小时,但加上刷卡、上车、走路等时间,实际上也要一个小时,这样的时间成本太高了,对于上班族来说,无法承受把时间浪费在路上,如果我是码农、白领,一定会咬牙去沙井买4万元的房子,也不会去坪山买3.5万或3.2万的房子,因为南山科技园到塘尾坐地铁只需要50分钟,这个辐射区能接受。13号线直接从松山湖到公明、光明、科技园、深圳湾口岸、后海,这条线也只要一个小时,如果按照4万元的投资价值,我会在这个辐射区内往北部和北部找,也不会去东部找,所以深汕合作区或者深莞惠区域,目前还是没有太多机会,因为你要投资的是五年内获得价值收益,而不是十年内或二十年内获得价值收益,一定要在三年内看到价值,因为三年不赚钱你心里已经很慌了,每年的成本是6%-8%之间,所以一定要快速获利。你买的房子哪些人会接盘?一定要为下家找好目标,他可能看中的是地铁、新房或者看中的是学位,按照他的需求给他买房子,而不是按照自己的需求买房子。


    【大圣】:成元是从需求的角度,买房子是买给下家的,要看下家喜欢什么房子。


    【薛成元】:对。买便宜的房子是不对的,因为便宜有便宜的原因,一是价格低洼,一是价值低洼,大家觉得布吉是价格低洼还是价值低洼呢?布吉是价格低洼,因为全深圳最便宜的房子就在布吉,2万几、3万几都有,所以布吉是价格低洼,绝对不是价值低洼,价值低洼是指目前很便宜,但因为周边发展和规划带动它,把它的价值打破,它就从便宜变成贵,布吉的价格低洼永远会存在,因为周边的规划、配套和人口居住已经很密集了,很难让龙岗区政府或龙岗区政府、深圳市政府去动它,它永远会是价格低洼。


    【大圣】:没有什么规划。


    【薛成元】:你要分清楚你买的东西到底是宝地还是坟墓。


    【大圣】:布吉是布吉置换入门级区域。


    【薛成元】:对,绝对不是老司机区别淘宝的地方。


    【大圣】:我知道百合的观点是打死也要先把深圳买完再说。


    【百合花】:我是做金融的,很实际,手上的钱要比较快的产生收益,五年之后产生收益的我都没有兴趣,我要看它短期三年之内产生收益。各位大咖能等五年,我不愿意等这么久,因为我们还年轻,人生不仅有投资,还要学会享受当下,如果现在投入一百万,过十年才能收回两百万,这个投资毫无意义,我投入一百万两年或三年之内回一百万或两百万,这样的投资才更有价值。从深圳或东莞来看,深圳的房产不仅是居住属性,我们的孩子可以上学,它还有金融属性。房产的金融属性只有在北上深这几个城市体现的淋漓尽致,房产三年之内能够看到巨大的收益,深圳目前已经横盘了两年,深圳市2000平方公里,东莞2500平方公里,惠州是11100平方公里,面积一对比,深圳的容积率太高了,地少人多,粤港澳大湾区规划一出来,20%-30%可能是未来一到两年的主旋律。


    于情于理,我的现金流一定是放在最有爆发力的地方,一定是最快能给我带来收益的地方。至少我们居住在这个片区能享受到更高的教育配套、医疗配套,还有商圈福利,去红树立,去壹方中心吃饭,区别旁边的万象天地购物,居住生活品质大大提升。基于这些考虑,我个人肯定不会去惠州买房,我看过很多次,也差点被中介忽悠,差点交定金,但最后一刻清醒过来了。东莞我曾经买过,后来卖掉了,获利不大,交易过程跨度在半年之久,现在仍然是这样的情况,从对方交定金,到你真正拿到钱需要半年之久,政府机关办事的冗长度限制了资金的流动性,我一直强调资金的流动性,这就是最关键的点。


    【大圣】:百合说了两个数据,一是东莞房产的买卖周期是半年,我有一个朋友在东莞凤岗有一套房,去年3月14签合同,今年2月10日拿到钱,历时十一个月。去年6月份开始看深圳的房子,总是问我该不该买,我说你不要,东莞的交易周期有不确定性。从金融环境来说,我在广州分公司待过一段时间,比较清楚,广州的整体金融环境比深圳慢两年左右,北京是被中央政府卡住了七寸,在天子脚下,房产的金融属性没有发挥出来。


接下来进入最后一个议题,无论是深莞惠试验区,还是5月份出来的粤港澳大湾区,有政府层面的利空“三价合一”,也有利好


如何保证自己现金流安全理性的投资

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    【薛成元】:我这个月已经买了一套,是我今年买的第一套房,圈内好友都知道我买的是哪里。该不该买取决于你的资金实力和仓位,3月份的“三价合一”政策增加了成本,每套平均增加3个点的成本,也就是你买300万的房子,之前少花10万,三价合一之后就要多花10万甚至20万、30万。还有利率,去年1月份和12月份买,利率是9折,甚至基准,现在至少上浮10%,所以对刚需来说下半年是个很好的机会。10月份到明年的政策和金融情况怎么样?深圳已经压了两年,从2016年3月到2018年3月,整整两年,大部分数据没涨,就算一年涨12%,其实是持平的,对房东来说不赚钱。到了第三年会不会涨?从历史数据来看,2008年之后的调整没有超过两年的,现在可能已经到了极限,也有可能突破历史调整三年、四年,对刚需来说,反正是自住,早买晚买都要买。


对于投资客来说,我们要区分怎么买、什么时候买、买哪里,政府现在把一手房数据压得很漂亮,上个月跌了6块钱,这两年一手房数据跌了一千多,政府把一手房压着,开发商很痛苦,华润一期二手房已经卖到11万,二期当初是7万多开盘,如果办出证来卖,可能卖12万、13万,结果政府告诉开发商,三期只能卖8万,开发商傻眼了,建得越来越好的房,最先进的设备,最先进的户型,里面加入了很多很好的材料,明明我能卖12万,结果你只让我卖8万,这会导致开发商没有兴趣继续拿地或者继续建好房子,逼着开发商偷工减料,把房子从12万元零售价压到8万元。


 我们现在能做的事情就是找到哪些楼盘是被政府错杀的,大家知道这个月哪几个楼盘被错杀了吗?山语海今天晚上7点开盘,59套,400多位认筹,能摇中最好,摇不中就算了。我们要找出明明可以卖8万的,被压到5万元,这种盘只会在关内出现,因为关外的盘都是5万元以内,不存在错杀,比如华强城本来卖5.2万,政府压到均价5万以内,两千块的空间对一般来说没有太大的吸引力,只有达到20%的空间才算笋盘。在座如果有投资房产需求,你就得找出哪些盘会错杀。


    福田上下沙的中洲湾,一共有六期规划,我也认了个酬,5月4日会有样板房开放,验资200万就可以看样板房,那边的预售价是8.3万,跟旁边的盘相比没有什么空间,二手房卖8万,一手房也是卖8万,只是市场价的盘,可买可不买,如果谁有这个需求,这几天准备好四百到五百万验资,准备好名额,可能会摇得到,因为办出来的盘量有3-4栋,两房、三房、四房都有,明明可以卖12万的,被压到8.5万左右,带精装修。下半年是有机会买,但不要乱买,买错了真的会让你站岗。


    【大圣】:成元讲得很好,他是专职投资客,可以教大家如何选、如何不踏空、如何选到笋盘,他有很多经验跟大家分享。下面请百合谈谈她的想法。


    【百合花】:我也是这个月买了一套,去年12月底我个人非常看好前海宝安中心区这一块,去年12月底买了一套房子,400多万定的,今年市场价已经在500多万了,5月份准备去办手续,当时我买的时候这套房没有豪宅税,税费7万多,准备走全款抵押的方式,三价合一对我没有什么影响,我网签合同已经写好了,账面浮盈有80万左右。这个月定的另外一套房是7、8月份办手续,市场永远不缺乏机会,我们多关注一下新闻热点,个人认为宝安中心区和前海这一片可能今年会有很大的机会,我不太同意这个机会在年底,我认为当下就可以看房,如果有需求的话,不用等很久。


    如果刚需的话,不用等,当下就是最好的时间。如果投资的话,今年的新房子有很好的机会,有一个楼盘叫深*业前海**花园,我个人非常看好,三价合一那天晚上我陪朋友过去买了一套二手房,今天办手续,总价556万,81平小三房,在前海自贸区入口,楼下带南山实验荔湾分校,5号地铁延长线,我朋友三价合一那天晚上定了,三天之后我另外一个朋友又去买了一套,他们都觉得很好,这个楼盘马上就有二期开盘,据说也是因为政府限价,大家可以去看一下,如果有机会买到的话真的很划算。近期还有豪方天际开盘,我今天去登记了,现在开始认筹,5栋、6栋近期开售。总体来讲,近期总价比较低的小三房性价比非常高。


    目前已经调整两年了,如果不是三价合一,政府的政策可能真的摁不住,因为深圳不是深圳人的深圳,是全中国人的深圳,基本上每个星期都会有外地投资客来找我,最特别的案例是山西的一个朋友,他在内地公检法机构,孩子在北京,总是有支气管炎,他偶然带孩子来深圳旅游,就说再也不想去北京,也不想回老家了,在这边租房,上个月买房了,俩口子在公检法,工作非常好,内地的关系网也非常好,果断放弃了内地这么好的工作机会来深圳。我感到很震惊,深圳对全中国,包括对港澳台有这么大的吸引力,我认为它未来的前景一定不会差,我们所做的工作就是安静的持有、等待,用三到五年给它一个发展的空间,安心享受政府红利。


    【大圣】:百合透露了一些信息,平时成元、百合、楼癫平时推荐楼盘都是要收费的,而且价码很高。我知道楼癫刚刚买下前海某盘,下面请他分享一下。


    【楼癫】:其实我们没有串通好,我也不知道他们买了房,可能我们都是多军吧。我也觉得今年是个很好的机会,但我看的角度可能不太一样。大家知道,深圳正常情况下二手房成交一个月多少套?


    【百合花】:三千到五千套平稳期,超过五千套,市场会迎来暴涨期。


    【楼癫】:2016年正常一个月是八千套,如果八千套以上,房价量涨价涨,八千套以下比较平稳。但是上个月成交了5600套,三价合一之后,成交量估计只有四千多套,这个数据很重要,它证明了市场处在什么状态。去年和今年的政策没有什么不一样,只是多了三价合一,以前的讲座当中也讲到三价合一对市场没有本质上的打击。这个概念是什么?在去年这么严格的限购政策之下,还能有这么高的涨幅,8.6%,基本上跑赢通胀,说明市场成交依然非常火热,需求是被抑制的。还有一点,山语海、瑧湾府这些房子出来十几分钟就没了,证明不是没有人买房,而是需求只是暂时被抑制住了,等政策稍微缓和一点,大家都知道报复性上涨有多夸张,但报复性上涨时再入手是否来得及?2015年大家应该都经历过,买房过程中基本上没得挑,很多人根本没看房,直接买,当时我跟老婆半夜去买房,因为没有吃晚饭,下班就去抢,那个时候是买不到、抢不到好房子,朝向、楼层、价格有得谈吗?完全没得谈,只能是有机会就抢,所以必须在相对低洼的阶段提前布局。


我跟他们俩也很像,挑比较核心的位置,不会选择太便宜的地方。大家要有个概念,机会也是有成本的,所有人都知道这个房子比较值钱,它必然价格上涨,必然价格贵,这是好的机会。如果现在价格低洼,大概率未来还是低洼,这就是机会成本,好的上涨机会,必然价格高,不好的上涨机会,必然价格低,所以你不能挑最便宜的,你得挑有价值的地方,能预测到它未来有比较大的上涨空间


【大圣】:我们接下来会为大家推出一款新的服务,即家庭资产配置白皮书,这是关于家庭资产配置的私人定制一对一方案,首先是关注你的家庭资产,家庭资产不只是现有理财账户和股票,还包括征信、房产,再根据你的名额情况,做出关键性判断——买价值多大的房子是在安全范围之内。

包括你要预留多少钱做风险备用金,怎么能和谐、安全地理财,冲抵月供,整体盘活起来,不至于被动。

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问答环节

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1、刚才各位大咖说投资有价值洼地和价格洼地,哪个范围属于布价值洼地?如果新房一直被限价,周边二手房上涨是否很慢?如果二手房不增值,现在买的新房什么时候才能获利?


    【大圣】:我们跟房地产信息网是深度战略合作机构,我们可以看到整体的新房数据,包括已经取得规划证的、已取得预售许可证在售和等待预售许可证的,所有在库房源有6万套。


    去年深圳拍卖42块用地,只有一块是住宅用地,且属于70年只租不售。未来可能很多年之内没有新增盘量,没有新增土地,可能导致二手房房价上涨。


    【薛成元】:“价格洼地”跟“价值洼地”只有一字之差,要建立起自己的价格体系,要对深圳的价格图和每个小区了然于胸。


什么样的盘才能称为价值洼地?一般是三到五年后能实现医院、教育、公园等规划,带来人流量的关外空地;或者大家都不看好的,原因在于它现在全是利空,但有些利空不是长久的利空,它能涅磐重生。


【大圣】:关于一二手房倒挂对房价,官方数据显示,深户一手房购买率占80%,通过社保购买只占20%,这20%可以忽略不计。


【薛成元】:一手房买不到或者不够买,就会引导到二手房,二手房价还是很坚挺的。

 

2、各位大咖,如果纯投资(一千万以内),名额首付三成,手上有三张房票,是投香蜜湖、前海、宝中壹方中心好,还是分散投资好?前者流动性可能不好,分散流动性更好,如何选择?


    【楼癫】:如果是三成首付,要物尽其用,如果是1500万以下的,用一张票,这个价格在深圳随便买,以后流通性没问题。剩下的房票给未来做储备。


    【百合花】:可以选择壹方中心,把首付三成用到极致,这种房子有着非常强大的市场购买力,我认为在深圳5000万以下,我们不用担心它的流动性。


    【楼癫】:我非常看好壹方中心,我认为它是大前海范围之内的生活中心。


3、我关注成元兄已经很长时间了,他的介绍很接地气,我的问题是深圳的重点是西部大开发,西部有空港新城,空港新城的想象空间很大,一座新城拔地而起。德国法兰克福建了一个完全区隔于以前的新区,是专门的科技和会展中心区,空港新城也是这样的定位,这会造成空港新城的大繁荣,会不会出现快速上涨的过程?


    【薛成元】:香港也有会展中心,在亚洲博览馆那边,坐两站,十多公里之外东涌才有商场,也就是说会展中心并不能带动城市某个区域的发展,因为会展中心的人口是流动性的,提供不了高收入人群,都是服务类,而且时效性很短,没有太多产品价值,宜居性、工作和高回报都没有,所以那个只是规划,不要把它当成真的。可以买周边辐射的居住区,可能对长安是个利好,因为它的价格才2万几。


    【楼癫】:成元刚刚说到亚洲博览馆的会展中心,这两个会展中心很像,都是填海造出来的,深圳会展中心建成之后会成为世界最大的会展中心。空港的定位只有两个部分,一是先进制造城,一是会展中心,会展中心还有国际会议中心、科技馆,这几点对周围的产业完全没有辐射,就像成元说的,人员是流动的,对周围的产业没有多大作用,不能提供高端就业机会,先进制造城也是通过关内制造企业外溢出去而已。11号线去关内比较快速,我算过,从福永塘尾上车,半个小时可以到前海湾,最终它会成为前海和市中心外溢居住需求区域,仅此而已,指望通过会展让片区产生翻天覆地的变化是不太现实的。我查了一下未来空港新城的离岛区、半岛区的法定图则,里面没有太多住宅用地,住宅用地都集中在会展中心以北接近长安的位置,里面除了住宅区,公共配套用地没有多少,这不是豪宅应该出现的状况,而且豪宅也不太可能出现在那个位置,法定图则中住宅部分被前面的工业区挡住,没有海景,所以这个地方不太可能出现像法兰克福那样的高端住宅区。


    【大圣】:看看前海自贸区,再看看大铲湾,得出的结果是空港新城还离得很远。

 

    【大圣】:我再补充一点,未来家庭资产配置白皮书中将会有几位大咖一起帮大家选筹。如果你买新房,根据你的资产配置,可以选哪个筹,未来收益是怎么样的,可以给出一个基本判断,如果买二手房,我们会给出过去五年这个楼盘的几个核心要点,一是过去五年的涨幅,二是是否跑赢所在片区其他楼盘,三是过去五年成交量如何、换手率如何。告诉你选什么盘,选什么户型,会有非常详细的分析报告。


    【大圣】:很感谢大家参与今天的沙龙,类似政策解读交流活动以后还会举办,咚金研究院希望能给大家带来不一样的干货,给到大家不一样的投资分享。沙龙结束之后如果有其他问题想预约5月2日之后的一对一方案,可以跟工作人员联系或者加咚金研究院二维码。


今天的活动到此结束。




 

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